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06Jun

Código de Defesa do Consumidor incide sobre contratos de administração imobiliária


por: Assessoria

Recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça chegou a conclusão de que o Código de Defesa do Consumidor tem incidência sobre os contratos imobiliários, fundamentando que o proprietário do imóvel que contrata os serviços da imobiliária para administrar seus interesses é o destinatário final de tal serviço, estando assim, caracterizado a condição de consumidor.

No caso em questão, a empresa Apolar Imóveis LTDA. recorreu da decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Paraná argumentando que não há de se caracterizar o proprietário do imóvel como consumidor quando este contrata uma imobiliária para administrar seus bens, já que não é o destinatário final do serviço.

Mesmo após 20 anos de vigência do Código de Defesa do Consumidor ainda há dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes.

O ministro relator Villas Bôas Cueva, em seu voto, destacou: "Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor".

Segundo o relator, o contrato de administração imobiliária não se confunde com o de locação, uma vez que aquele possui uma natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades contratuais, como a administração, corretagem, agenciamento e mandato.

De acordo com o exposto pelo ministro relator citado mais acima, são duas as relações jurídicas: Prestação de serviços e a de Locação. A primeira estabelecida com o proprietário dos imóveis e a segunda é a locação propriamente dita, onde a imobiliária atua como intermediária nos contratos. Conclui-se que a prestação de serviço é uma relação autônoma, não precisando ter, necessariamente, a locação como objetivo.

Seguindo ainda os dizeres do ministro, é comum, porém não é regra, que faça parte da administração imobiliária a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com o fim de locação. Assim sendo, o proprietário do imóvel pode ser qualificado como destinatário final econômico do serviço, já que remunera a contratada (imobiliária) em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.

Ressaltou ainda que a atividade imobiliária, geralmente, tem a finalidade de propiciar um outro negócio jurídico com uma outra pessoa, um terceiro, físico ou jurídico, mas que também é possível que tenha como escopo somente a administração do bem, se responsabilizando pelo cumprimento do pagamento dos débitos do imóvel mês a mês ou, ainda, a somente administrar o bem no sentido de preservá-lo enquanto o proprietário não possa usufruí-lo.

"Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor", afirma.

Em consequência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de justificar o afastamento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período, tudo a presumir a vulnerabilidade do contratante, conclui o relator.

Assim sendo, vê-se que somente em situações específicas haverá a não caracterização do proprietário do imóvel como consumidor nos casos em que este firme contratos imobiliários. Percebe-se desta forma que faz-se necessária uma boa assessoria jurídica preventiva na esfera contratual para verificar as possibilidades, riscos e a realidade dos contratos elaborados.

Por Aline Elerati Schimidt

Especialista em Direito do Consumidor

 


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